1. Allgemeines zum Provisionsanspruch im Maklerrecht

Das Gesetz fordert in § 652 Abs. 1 BGB  für den Provisionsanspruch des Maklers, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zu Stande kommt.

Im Kern geht es darum, dass der Makler und dessen Tätigkeit für den Kunden auch kausal zum Abschluss des Hauptvertrages geworden ist. Kausal meint hier konkret, dass der Abschluss des Hauptvertrages (Kaufvertrag) auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückzuführen sein muss. Diese Ursächlichkeit liegt in aller Regel nicht vor, wenn der Kunde auch ohne die Tätigkeit des Maklers in gleicher Weise den Vertrag geschlossen hätte.

Der Hauptvertrag muss infolge der Maklertätigkeit abgeschlossen sein.

Die Kausalität wird vermutet, wenn der Makler seine Maklertätigkeit erbracht hat und der Hauptvertrag innerhalb eines angemessenen Zeitraums abgeschlossen wird. Die Maklertätigkeit muss dabei nicht die alleinige Ursache für den Vertragsschluss sein, aber zumindest eine wesentliche.

Die Kausalität der Maklerleistung kann u.a. aus den folgenden Gründen unterbrochen sein:

In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass die Kausalität, d.h. der Ursachenzusammenhang, der Maklertätigkeit unterbrochen wird. Hier einige Beispiele aus der Praxis:

  • es liegt keine wesentliche Maklerleistung vor,
  • es liegt eine Unterbrechung der Kausalität vor,
  • die Identität zwischen dem beabsichtigten und dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag fehlt,
  • der Kunde kann eine Vorkenntnis geltend machen.

2. Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit muss mindestens vorhanden sein

Die Maklertätigkeit muss nicht die alleinige Ursache für den Hauptvertragsabschluss darstellen. Es genügt eine Mitursächlichkeit, sofern es sich bei der Maklertätigkeit um eine wesentliche Maklerleistung handelt.

Zusätzliche Ermittlungen des Interessenten zum Nachweis des Maklers ändern nichts an dessen Mitursächlichkeit, wenn die Ermittlungen ein gewisses Maß nicht übersteigen (OLG Hamm, 12.03.1987 – 18 U 157/86).

Ein konkretes Beispiel für die Mitursächlichkeit:

Der Vermieter verhandelt mit dem Mieter noch neben dem Makler. Das bedeutet es werden hinter dem Rücken zwischen dem Interessenten und dem Auftraggeber Verhandlungen direkt führt, auch wenn diese Verhandlungen über den Makler abgebrochen und die mit dem Anbieter direkt weitergeführt werden (LG Darmstadt, 16.02.1978 – 13 O 372/77.

Auch wenn ursprünglich zwischen den Parteien direkte Verhandlungen geführt, aber dann abgebrochen wurden, weil man zu keinem Ergebnis kam, kann Mitursächlichkeit nicht ausgeschlossen werden, wenn später durch Maklertätigkeit ein Vertrag zu Stande kommt (BGH, 03.02.1955 – II ZR 335/55.)

Eine Ausnahme der Ursächlichkeit begründet jedoch die Vorkenntnis des Auftraggebers. Vorkenntnis bedeutet jedoch, dass der Auftraggeber die konkrete Abschlussgelegenheit kennt. Hierfür ist der Auftraggeber beweispflichtig.

3. Zur nachträglichen Unterbrechung der Kausalität

Zeitablauf

Der Provisionsanspruch ist unbegründet, wenn die zunächst entstandene Kausalität unterbrochen wird. Eine Unterbrechung kommt insbesondere durch einen Zeitablauf in Betracht.

Eine Unterbrechung erfordert zudem, dass die Verhandlungen auf völlig neuer Grundlage, ohne Berücksichtigung der ehemaligen Bemühungen des Maklers geführt werden.

Sobald eine Fortführung der alten Verhandlungen erkennbar ist, gilt die Kausalität nicht als unterbrochen.

Großer zeitlicher Abstand

Ein großer zeitlicher Abstand zwischen dem Nachweis und dem letztendlichen Vertragsschluss begründet immer eine Vermutung dafür, dass der Vertragsschluss seine Ursache nicht in der Maklerleistung, sondern in zwischenzeitlich neu eingetretenen Umständen hatte.

Dabei kann jedoch keine feste Zeitgrenze gegeben werden, immer ist das entsprechende Objekt in Relation zu der zeitlichen Unterbrechung zu sehen:

  • Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, wird die Ursächlichkeit der Maklerleistung für das Zustandekommen des Vertrages grundsätzlich vermutet.

    Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate bis zu mehr als einem halben Jahr (BGH 22.09.2005 – III ZR 393/04) angesehen worden (BGH 13.12.2007 – III ZR 163/07).

  • Nach einer weiteren Entscheidung des OLG Frankfurt am Main 12.12.2003 – 24 U 5/02 ist jedoch bei 15 Monaten zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Kaufvertrages Schluss. Dann kann nicht mehr von einem engen zeitlichen Zusammenhang ausgegangen werden.

4. Fehlende Identität als Hindernis der Maklerprovision

Der letztlich abgeschlossene Hauptvertrag (Kaufvertrag) muss mit dem durch den Maklervertrag beabsichtigten Vertrag übereinstimmen (= „wirtschaftliche Identität“). Entscheidend ist, wie im Maklervertrag der beabsichtigte Hauptvertrag beschrieben wird.

5. Vorkenntnis des Interessenten?

Die Nachweistätigkeit eines Maklers kann nicht kausal für den Abschluss des Hauptvertrages werden, wenn der Auftraggeber das Objekt bereits vor der Kontaktaufnahme mit dem Makler kannte, d.h. eine Vorkenntnis bestand.

Vorkenntnis bedeutet  in diesem Zusammenhang folgendes:

  • vorherige Kenntnis des Kunden von der Vertragsabschlussgelegenheit,
  • von wesentlichen Einzelheiten des Objektes und
  • Kenntnis von der Person der potenziellen Vertragsgegenseite.

Das alleinige Kennen des Objektes heißt aber noch nicht, dass er über Einzelheiten, über die Vertragsabschlussgelegenheit und den Vertragspartner Kenntnis hat.