Mietminderung? So geht’s. – 7 Maßnahmen zu der Mietminderung

Nach dem § 535 I, 2 BGB gehört es zu den Hauptpflichten eines Vermieters, die Mietsache in einem Mangelfreien Zustand zu überlassen. Praktisch ist es jedoch häufig so, dass dieser Pflicht nicht immer genüge getan werden kann und etwaige Mängel auftreten, welche dann vom Vermieter zu beseitigen sind.

Doch was, wenn nur die Beseitigung der Mängel nicht mehr zufriedenstellend ist für den Mieter?

Als Mieter könnte das Begehren entstehen für die vorrübergehende Beeinträchtigung des Gebrauchs eine Mietminderung zu erwirken. Allerdings gestaltet sich das in der Praxis nicht immer so einfach, wie man vielleicht meinen möge, denn eine Einbehaltung der Miete birgt auch die Gefahr mit sich, dass das Mietverhältnis durch einen eventuell nicht gerechtfertigten Versuch der Mietminderung gefährdet wird, wenn der Mieter im Zahlungsverzug ist.

Um dies zu vermeiden sollten 7 entscheidende Punkte beachtet werden:

Liegt ein tatsächlicher Mangel vor?

Ein Mangel iSd § 536 I, 1 BGB ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand. (BGH XII ZR 122/11)

Man unterscheidet zwischen 2 Arten von Mängeln, dem Sachmangel und dem Rechtsmangel.

Zum Sachmangel:

Es ist also der vertraglich geschuldete Zustand heranzuziehen und zu Fragen, ob die Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit abweicht uns zwar nachteilig für den Mieter. Wenn vertraglich, wie oft, nicht genau die Beschaffenheit vereinbart wurde kann dies auch allein durch konkludentes Verhalten geschehen, indem der Vermieter den Anforderungen des Mieters, welche dieser Ausdrückt, zustimmt (BGH VIII ZR 300/08)

Weiterhin wird eine Sollbeschaffenheit auch dann zu ermitteln sein, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung fehlt. Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter einen Wohnstandart erwarten der bei vergleichbaren Wohnungen auch üblich ist. Hierbei muss man allerdings noch weitere Faktoren der Immobilie berücksichtigen, nämlich die Art und Ausstattung des Gebäudes und das Alter aber auch die Höhe der Miete und Ortsübliche Mieten. (BGH VIII ZR 300/08)

Zum Rechtsmangel

Der Rechtsmangel wird in § 536 III BGB gesetzlich geregelt. Wonach ein Rechtmangel vorliegt, wenn der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise durch das Recht eines Dritten entzogen wird.  Dies sind insb. Dingliche Rechte wie das Eigentum (BGH IX ZR 128/07), Rechte anderer Wohnungseigentümer (OLG Düsseldorf 10 U 159/97), Nießbrauchrechte (§ 1030 BGB) oder sonstige beschränkt dinglichen Rechte, sowie schuldrechtliche Ansprüche Dritter z.B die Doppelvermietung. Zu beachten ist allerdings, dass der Dritte, welcher das Recht innehat, dieses Recht auch geltend machen muss sonst liegt kein Rechtsmangel vor.

Außerdem zu beachten ist der § 536 II BGB, wonach auch eine fehlende zugesicherte Eigenschaft oder deren späterer Wegfall einen Mangel begründet. Wird eine bestimmte Eigenschaft vom Vermieter sogar ausdrücklich zugesichert muss der Mangel nicht mal erheblich sein iSd § 536 I, 3 BGB (OLG Düsseldorf 10 I 190/88)

Wichtig ist, dass dieser Mangel immer auch beweisbar sein muss sollte es vor Gericht gehen. Indem Falle trägt der Mieter die Beweislast:

Lag dieser Mangel schon bei Vertragsschluss vor? Haben sie diesen Mangel gekannt oder grob fahrlässig nicht gekannt? Stellen sie fest, ob ihnen bei Übergabe der Mangel bereits bekannt war und sie die Mietsache mit Mangel so angenommen haben, ohne dass sie sich das Recht der Mietminderung vorbehalten haben.

Liegt ein Mangel vor können allerdings Ausschlussgründe greifen, die den Anspruch auf Mietminderung nicht entstehen lassen. Nach § 536b S.1 und S.2 kann das Minderungsrecht ausgeschlossen werden, wenn der Mieter den Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht kannte. Wichtig hierbei ist, dass der Mangel bei Vertragsschluss schon vorgelegen haben muss. Entsteht der Mangel erst nach Vertragsschluss kann der Ausschlussgrund nicht greifen.

Für den Ausschlussgrund ist entweder die positive Kenntnis des Mangels erforderlich, im Übrigen ist es unerheblich ob die Tragweite des Mangels unterschätzt wird. (OLG Naumburg, 9 U 179/00)

Eine grob fahrlässige Unkenntnis liegt dann vor, wenn der Mieter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße außer Acht gelassen hat. Er beispielsweise naheliegende Überlegungen nicht erwog und nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen. (BGH VII ZR 213/07)

Allerdings ist zu beachten, dass bei Arglistigem Verschweigen eines Mangels seitens des Vermieters, dem Mieter sein Minderungsrecht erhalten bleibt.

Ein weiterer Grund für den Ausschluss kann sein, dass der Mangel in Kenntnis angenommen wurde, ohne sich das Recht der Minderung vorzubehalten, wenn ein Mangel beispielsweise nach Vertragsschluss aber vor Übergabe entsteht. Um dies zu vermeiden muss der Mangel konkret bezeichnet werden und für den Vermieter erkennbar zum Ausdruck bringen, dass der Mieter nicht auf seine Gewährleistungsrechte verzichten will, anderenfalls ist kein wirksamer Vorbehalt erklärt worden iSd § 536b S.3 BGB. (OLG Köln, 3 U 219/92)

Ein Vorbehalt hat kein Formerfordernis, aber zu Beweiszwecken ist es empfehlenswert, den Vorbehalt schriftlich zu erklären.

Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in welchen der Vorbehalt trotz Kenntnis entbehrlich bleibt:

  1. Wenn zur Mängelbeseitigung aufgefordert wird
  2. Wenn die Mietsache erwartbar in der alsbaldigen Mängelbeseitigung angenommen wird (OLG Köln, 3 U 219/92)
  3. Wenn die Beseitigung des Mangels zugesagt wird und der Mieter erst daraufhin annimmt.

Wird die bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme der Mietsache durch den Mangel erheblich gemindert oder nicht? Ist die Gebrauchsbeeinträchtigung auf eine energetische Modernisierung zurückzuführen?

Liegt ein in Punkt a) beschriebener Mangel vor, heißt dies nicht automatisch, dass ein Anspruch auf Mietminderung gegeben ist. Denn der Mangel muss eine gewisse Erheblichkeit aufweisen, was bedeutet, dass die vertragliche Ingebrauchnahme nicht nur unerheblich beeinträchtigt sein darf.

Nach dem BGH liegt ein unerheblicher Mangel dann vor, wenn die Ursache des Mangels leicht zu erkennen ist und zügig und mit geringen kosten beseitigt werden kann. (BGH XII ZR 251/02)

Letztlich ist dies jedoch einzelfallabhängig. Ausnahme bildet die Grenze bei der Abweichung der Wohnfläche vom vertraglich geschuldeten. Ist die Wohnfläche 10 % geringer als die vertraglich geschuldete, kann von einer Erheblichkeit ausgegangen werden. (BGH VIII ZR 295/03)

Selbst wenn eine Minderung der Gebrauchsfähigkeit vorliegt, kann der Anspruch auf Mietminderung ausgeschlossen sein, wenn der Mangel auf einer energetischen Modernisierung beruht (§ 536 Ia BGB). Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass dieser Ausschlussgrund nur für eine Dauer von Drei Monaten wirksam ist.

Unverzügliches Anzeigen des Mangels an den Vermieter.

Nach § 536c I, 1 BGB ist jeder Mieter verpflichtet etwaige entstehende Mängel dem Vermieter unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern vgl. § 121 I, 1 BGB) anzuzeigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach steht ihm nach § 536c II, 2 BGB kein Mietminderungsrecht zu.

Eine Entbehrlichkeit der Mängelanzeige ist nur gegeben, wenn der Vermieter Kenntnis des Mangels hatte oder, was allerdings in der Rechtsprechung umstritten ist, fahrlässig nicht kannte oder der Mangel nicht behoben werden kann und auch nicht droht sich weiter auszuweiten.

Auch die Mängelanzeige bedarf zwar nicht der Schriftform, sollte allerdings zum Beweis doch schriftlich eingereicht werden.

Legen sie den Zeitraum der Mietminderung fest. Stellen sie fest, wie hoch der Mietminderungsbetrag ist.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Miete kraft Gesetztes gemindert wird (§ 536 I, 1 BGB) von dem Zeitpunkt des Aufkommens der Gebrauchstauglichkeit bis zu der Behebung des vorliegenden Mangels. Diese Minderung tritt losgelöst davon ein, ob der Mieter im Wissen der Voraussetzungen einer Minderung war oder die Minderung herbeiführen möchte und die Minderung gegenüber dem Vermieter erklärt hat. Allerdings ist eben der Mangel anzuzeigen, wird dieser zu spät angezeigt kann die Miete nicht mehr rückwirkend gemindert werden, sondern nur ab Zeit der Anzeige des Mangels.

Wie hoch die Minderung tatsächlich ist, ist wie oft einzelfallabhängig. Zentral sind jedoch als Maßstab einmal die Minderungsquote und noch die Bemessungsgrundlage.

Die Minderungsquote ist durch viele Umstände beeinflussbar. Zu beachten ist allerdings, dass die Auswirkungen eigenen Verhaltens bei Entstehung des Mangels zu berücksichtigen ist. Die Bemessungsgrundlage auf der anderen Seite zieht die monatliche Bruttowarmmiete heran.

Stellen sie fest, wie und auf welche Art und Weise die Mietminderung vorgenommen werden soll und kann.

Eine Mietminderung kann entweder für die Zukunft geltend gemacht werden oder es kann zu viel gezahlte Miete wieder zurückgefordert werden.

Sollten sie bis hierhin feststellen, dass keine Ausschlussgründe für ihre Mietminderung vorliegen: Schreiben sie ihrem Vermieter, dass sie die Mietminderung erklären/ eine etwaige Zahlung zurückfordern/ einen Rückforderungsvorbehalt deutlich machen oder eine Aufrechnung erklären.