Rechtsratgeber – Ist jede Mieterhöhung rechtlich gedeckt? Ein Überblick über die Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind bei Mietern verständlicherweise unbeliebt, dies bekommen immer mehr Vermieter zu spüren.

Der Gesetzgeber gibt genaue Regeln für den Vermieter vor, jede Abweichung dieser hat zur Folge, dass die Mieterhöhung inhaltlich unwirksam ist. Die Mieterhöhung können Sie zwar wiederholen aber mit einem immensen Zeitverlust.

Was ist im Mietvertrag vereinbart?

Staffel- oder Indexmiete? – Ist einer der beiden Varianten vereinbart, hat der Vermieter einen vertraglichen Anspruch die Miete sowie die Betriebskosten zu erhöhen. Es sind keine weiteren Gründe aufzuführen.

Keine vertragliche Regelung? –  Hier kommt nur die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Erhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen oder einer Erhöhung der Betriebskosten in Betracht.

Hier sollte der Vermieter versuchen mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung zur Mieterhöhung zu finden. Dies ist gerade bei Modernisierungsmaßnahmen durchaus üblich (§ 555f BGB). Sollte keine einvernehmliche Lösung möglich sein, kommt es auf das Detail an.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Hier ist § 558 BGB zu beachten. Der Mieter MUSS der Mieterhöhung zustimmen. Der Vermieter darf die Miete nicht durch eine einseitige Erklärung erhöhen. Folgende Punkte sind zu beachten:

Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert bestehen.

Das Mieterhöhungsverlagen kann Frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die örtliche Kappungsgrenze ist zu beachten. Demnach dürfen die Erhöhungen der letzten 3 Jahre insgesamt oder die aktuelle Mieterhöhung, nicht mehr als 20 % der vor 3 Jahren maßgeblichen Miete aus machen.

Die Mieterhöhung muss vom Vermieter dem Mieter in Textform übermittelt werden.

Es müssen alle im Mietvertrag aufgeführten Personen angeschrieben werden. Ehepartner sind gemeinsam aufzuführen.

Die ausdrückliche Zustimmung des Mieters zur Erhöhung muss eingeholt werden. Eine Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete reicht nicht aus. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Mieter eine Zustimmung geben muss und die Erhöhung ablehnen kann.

Die Mieterhöhung ist zu begründen. Hier kommt die Auskunft aus einer Mietdatenbank, der Verweis auf einen Mietspiegel (Achtung, hier die Mietzinsspannen beachten und der Mietspiegel ist beizufügen), ein Gutachten eines Bausachverständigen oder der Verweis auf min. 3 vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde in Betracht (diese müssen durch die Beschreibung genau zu identifizieren und wirklich vergleichbar sein).

Sind alle oben genannten Punkte erfüllt hat der Mieter eine Überlegungsfrist. Diese beginnt nach Erhalt (dieser muss nachgewiesen werden) des Erhöhungsschreibens bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei Zustimmung muss der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3 Monats nach Erhalt des Schreibens zahlen.  Der Vermieter sollte für die Zustimmung des Mieters eine vorformulierte Zustimmungserklärung dem Erhöhungsschreiben beifügen.

Für den Vermieter ist wichtig zu wissen, dass der Mieter bei Ablehnung der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht hat.

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht oder nur teilweise zu muss der Vermieter eine Zustimmungsklage (innerhalb von weiteren 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist) bei Gericht einreichen. Sollte sich das Mieterhöhungsschreiben hierbei als fehlerhaft erweisen, muss der Vermieter dieses korrigieren und dem Mieter die neue Überlegungsfrist gewähren.

Ist der Mieter zur Zustimmung verurteilt worden, muss der die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt des ursprünglich veranschlagten Termins zahlen.

Zahlt der Mieter die Mieterhöhung auch nach Urteilsverkündung nicht, kann der Vermieter nach Ablauf von 2 Monaten diesen fristlos kündigen oder eine Zahlungsklage einreichen.

Mieterhöhung aufgrund Modernisierung

Hier sind andere Voraussetzungen als bei der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen zu beachten. Maßgebend sind §§555b und 559 BGB.

Handelt es sich um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen? Diese Kosten sind kein Grund zur Mieterhöhung, sie dienen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und sind ausschließlich vom Vermieter zu tragen. Im § 555b BGB werden die Modernisierungsmaßnahmen beschrieben, hier sind aber auch die Maßnahmen bei denen Primärenergie eingespart wird oder neuer Wohnraum geschaffen wird ausgenommen.

Umlagefähige Modernisierungen sind solche, die der Einsparung des Energieverbrauchs (auch Wasserverbrauch), energetische Modernisierung oder den Gebrauchs- oder Wohnwert verbessern.

Im Vorfeld sollte sich der Vermieter versuchen mit dem Mieter über die Umstände der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die zur Mieterhöhung führen, zu einigen. Der Gesetzgeber hat dafür ausdrücklich den §555f BGB vorgesehen.

Spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten, muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen und die Höhe der zu erwartenden Miete in Textform ankündigen.

Diese Ankündigung muss folgende Punkte enthalten:

  • Art und den Umfang der Baumaßnahmen
  • den Beginn und Dauer der Arbeiten
  • die Pflicht die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§555d IBGB)
  • den genauen Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und der Betriebskosten aufgrund der Modernisierung
  • Hinweis auf Form und Frist und der Möglichkeit des Härteeinwands (§ 555d III BGB)
  • Bereits bei der Modernisierungsankündigung hat der Mieter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. (§555e BGB)
  • Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme können bis zu 11 % des Kostenaufwands auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen werden.
  • Die reinen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind herauszurechnen und gegebenenfalls zu schätzen (§ 559II BGB).
  • Die Kosten der Modernisierung sind anhand eines nachvollziehbaren Umlegungsmaßstabes (z.B. qm Anzahl) aufzuteilen. Sind mehrere Wohnungen betroffen sind diese entsprechend aufzuteilen.
  • Mietdarlehen und öffentliche Fördermittel sind vom Mieter in die Kalkulation der Mieterhöhung mit einzubeziehen.

Nach (§ 559 IV 1 BGB) wird die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie auch unter Einbeziehung geringerer Betriebskosten für den Mieter eine unangemessene Härte bedeuten würde Der Härteeinwand entfällt, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme gesetzlich verpflichtet ist (§ 559 IV 2 BGB).

Im Mieterhöhungsschreiben, welches in Textform erfolgen muss, (der Zugang muss nachgewiesen werden) müssen die durch die Modernisierung entstanden Kosten aufgeführt und erläutert werden. Die energetische Qualität von Bauteilen kann auf allgemeine Pauschalwerte Bezug genommen werden.

Die wirksam gegründete erhöhte Miete muss vom Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals gezahlt werden. Ist die Modernisierungsankündigung nicht ordnungsgemäß oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist um weitere 6 Monate auf 9 Monate.

Der Vermieter muss auf Zahlung der erhöhten Miete klagen, wenn der Mieter die Mitteilung nicht anerkennt. Die zugestellte Mieterhöhung ist auch ohne Zustimmung des Mieters wirksam. Daher kann der Vermieter auch direkt eine Zahlungsklage erheben statt einer Zustimmungsklage.

Der Mieter hat auch hier ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§561 BGB)

Alternativ zur Mieterhöhung durch Modernisierung kann der Vermieter die Erhöhung der Miete auch mit Verweis auf die ortsübliche Miete begründen und die Zustimmung des Mieters einfordern. Wird die Wohnung nämlich modernisiert (z.B. der Einbau einer Heizung satt Kohleofen) steigt der Mietwert, so dass die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden kann.

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Der Vermieter kann auch die gestiegenen Betriebskosten, unabhängig von einer Anpassung an die ortsübliche Miete oder wegen Modernisierung weiterreichen.

Diese Erhöhung muss im Mietvertrag vereinbart sein und kann sich auf die Anpassung der Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung beziehen. Die Erhöhung ist mit Beginn des auf die Mitteilung folgenden übernächsten Monats fällig

Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen.

Der Grund des Erhöhungsverlangens muss vom Vermieter bezeichnet und erläutert werden.

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