Rechtsratgeber aus dem Fachbereich des Mietrechts

Eigenbedarf: Hat der Mieter das Recht auf eine Ersatzwohnung?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf kommt häufig vor. Für den Mieter ist dies immer eine äußert unangenehme Situation. Denn in vielen Fällen ist der Vermieter in gar keiner Notsituation, um wegen Eigenbedarf zu kündigen, wohingegen der Mieter nun erst einmal nicht weiß, wohin es ihn in Zukunft verschlagen wird.

Nicht selten hat der Vermieter sogar weiteren Mietraum zur Verfügung, den er dem Mieter gar nicht anbietet, obwohl dieser große Schwierigkeiten hat, eine Wohnung zu finden. In solchen Fällen kann es unter strengen Voraussetzungen zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen.

In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen aufzeigen, wann der Mieter einen Anspruch auf Ersatzwohnraum hat oder nicht hat und welche Pflichten für den Vermieter miteinhergehen.

Wann muss der Vermieter dem Mieter Ersatzwohnraum anbieten?

Sollte der Vermieter über weitere Mietwohnungen verfügen, so muss er diese dem Mieter nur dann anbieten, wenn sie zum Ablauf der Kündigungsfrist freistehen. Sollte der Wohnraum also erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei werden, so hat der Mieter keinen Anspruch hierauf.

Anhand eines kleinen Beispiels kann dies deutlicher werden:

V und M1 führen ein unbefristetes Mietverhältnis seit dem 01.03.2011. Am 02.05.2016 geht dem M1 die Kündigung zum 31.07.2016 zu. Am 15.05.2016 erhält V die Kündigung des M2, welcher im selben Haus lebt, die Kündigung zum 31.08.2016.

V ist nun nicht verpflichtet, die Wohnung des M2 den M1 als Ersatz anzubieten, da diese bis zum Ablauf der Kündigung des M1, nämlich den 31.07.2016, nicht zur Verfügung steht.

Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass V mit Ablauf der Kündigung wusste, dass die Kündigung des M2 zum 01.09.2016 frei werden würde.

Ist der Vermieter zur Suche nach Ersatzwohnraum verpflichtet?

Der Vermieter ist nur dann dazu verpflichtet, Ersatzwohnraum anzubieten, wenn es sich dabei um seine Wohnung handelt und diese mit Ablauf der Kündigung freistehen. Demnach besteht für den Vermieter keine Pflicht nach einer allgemeinen Wohnungssuche für einen Ersatzwohnraum des Mieters.

Muss der Vermieter jeden seiner freien Wohnräume anbieten; egal wo?

Nein. Der Vermieter muss nur solche Wohnungen als Ersatz anbieten, die mit der bisherigen Wohnung vergleichbar sind. Dieses Kriterium wird nur dann erfüllt, wenn sich der Ersatzwohnraum im selben Haus bzw. in derselben Wohnlage befindet wie die bisherige Wohnung.

Grundsätzlich muss die Wohnung aber nicht objektiv für den Mieter geeignet sein, denn es fällt in seinen Verantwortungsbereich, über die Eignung der Wohnung selbst zu entscheiden.

Auch wenn sich der Mieter den Ersatzwohnraum offensichtlich nicht leisten kann, muss der Vermieter ihm diesen nicht anbieten.

Muss der Vermieter auch Wohnungen anbieten, die eigentlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werden sollen?

Nein. Der Vermieter muss nur solche Wohnungen anbieten, bei denen er beabsichtigt hat, dass diese zu wohnlichen Zwecke genutzt werden. Wollte er die Wohnung an einen Familienangehörigen vermieten, welcher diese zu gewerblichen Zwecken nutzen möchte, dann besteht keine Anbietpflicht für den Vermieter.

Besteht eine Anbietpflicht bei möblierten Wohnungen?

Ist dem Vermieter kein Interesse an der Anmietung einer möblierten Wohnung erkennbar, so entfällt auch hier die Anbietpflicht. Der Vermieter muss sich auch nicht darauf einlassen, die Möbel auszulagern, damit der Mieter in eine unmöblierte Wohnung ziehen kann.

Was passiert, wenn der Vermieter verhindert hat, dass die Voraussetzungen für eine Anbietpflicht überhaupt entstehen?

Die Anbietpflicht des Vermieters entsteht frühestens mit dem Ausspruch der Kündigung. Sollte der Vermieter also im Zeitpunkt der Kündigung die Möglichkeit haben, dem Mieter einen Ersatzwohnraum anzubieten, dann ist er dazu verpflichtet, den Ersatzwohnraum im Zusammenhang mit der Kündigung auszusprechen. Sollte eine Wohnraum erst im Laufe der Kündigungsfrist freiwerden, so muss er die Anbietpflicht nachholen.

Im Umkehrschluss bedeutet das natürlich, dass dem Vermieter dann keine Anbietpflicht zukommt, wenn ihm gar keine freie Ersatzwohnung zur Verfügung steht.

Ausnahmefälle: Vermieter hat vor dem Ausspruch der Kündigung schuldhaft verhindert, dass die Voraussetzungen für eine Anbietpflicht während des Laufs der Kündigungsfrist entstehen.

In aller Regel entscheidet der Vermieter nicht von heute auf morgen, dass er die Kündigung wegen Eigenbedarf kündigen möchte. Wird während seiner Bedenkzeit Wohnraum frei, dann darf er die Wohnung nicht einfach so weitervermieten, ohne sie nicht vorher dem Mieter angeboten zu haben.

Unzumutbarkeit der Anbietpflicht für den Vermieter, was nun?

Natürlich ist die Anbietpflicht nicht grenzenlos. Sollte es für den Vermieter unzumutbar sein, ein neues Mietverhältnis einzugehen, dann ist er hierzu nicht verpflichtet.

Doch wann ist solch eine Unzumutbarkeit eigentlich gegeben? Eine pauschale Regelung hierfür gibt es nicht, denn es dies hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Als Faustformel kann man sich jedoch merken, dass dies jedenfalls dann gegeben ist, wenn sich der Mieter derart falsch verhalten hat, dass eine ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung nach §732 BGB bzw. §§543, 569 BGB gerechtfertigt gewesen wäre.

Was umfasst die Anbietpflicht?

Es reicht nicht schon aus, dass der Vermieter den Mieter lediglich auf eine freie Wohnung hinweist. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter eine tatsächliche Abwägung vornehmen kann, ob er den Ersatzwohnraum annehmen möchte oder nicht. So muss der Mieter über die wesentlichen Vertragsbedingungen informiert werden. Darunter fallen u.A. Größe und Ausstattung der Wohnung und natürlich die Mietkosten + Nebenkosten.

Außerdem muss der Vermieter die Ersatzwohnung ohne Nachfrage des Mieters anbieten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Kenntnis über die freistehende Wohnung hat. Der Vermieter kann sich hier nicht auf das vermeintlich fehlende Interesse des Mieters beziehen.

Vermieter muss angemessen Bedingungen für das Anbieten schaffen

Versucht der Vermieter, die Vermietung des Ersatzwohnraums zu umgehen, indem er diese dem Mieter unter unangemessenen Konditionen anbietet, so erfüllt er seine Anbietpflicht nicht ordnungsgemäß. Darunter fällt vor allem die Miethöhe. Ob diese angemessen ist kann meistens von der ortsüblichen Miete abhängig gemacht werden. Bietet der Vermieter die Wohnung dem Mieter also über der höchstzulässigen Miete an, so ist er seiner Anbietpflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen.

Was für eine Rechtsfolge bringt der Verstoß gegen die Anbietpflicht mit sich?

Sollte der Vermieter seine Anbietpflicht verletzen, so hat dies zur Folge, dass die ausgesprochene Kündigung gemäß §242 BGB rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam ist. Bestand die Anbietpflicht im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung, so gilt die Kündigung als von Anfang an unwirksam. Entsteht die Anbietpflicht erst im Laufe der Kündigungsfrist, so wird die Kündigung nachträglich unwirksam. Für beide Fälle ergibt sich jedoch die Rechtsfolge, dass das Mietverhältnis nicht beendet wird und der Mieter folglich nicht zur Wohnungsräume verpflichtet ist.

Sollte der Mieter die Unwirksamkeit erst nach Auszug bemerken, so können ihm Schadensersatzansprüche zustehen.

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