Mieter hat alleiniges Hausrecht

Vermieter haben kein Recht einfach an der Wohnungstür des Mieters zu klingeln und sich die vermieteten Räume anzuschauen. Denn der Mieter hat das alleinige Hausrecht in der von ihm gemieteten Wohnung.

Ausnahmen von Hausrecht

Es gibt auch Situationen, in denen sich Vermieter Zutritt zu einer vermieteten Wohnung verschaffen könne. Wenn der Vermieter Mängel überprüfen möchte und beseitigen lassen will, die der Mieter reklamiert hat. Plant der Vermieter einen Haus- und Wohnungsverkauf, Neuvermietung oder Modernisierungen, kann er die Wohnung besichtigen. Außerdem hat der Vermieter nach fünf- bis zehnjähriger Mietzeit das Recht auf Besichtigung, um eventuell notwendige Instandsetzungsarbeiten zu veranlassen. Zudem ist die regelmäßige Überprüfung von technischen Einrichtungen in der Wohnung durch den Vermieter dringend nötig.

Besuchsrecht beim Ablesen von Zählerständen

Der Vermieter ist auch berechtigt die Mietwohnung zu betreten, wenn es sich um die Installation und das Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte für Wasser und Heizung handelt. Die Besichtigung muss aber zwingende im Vorfeld durch den Vermieter oder die von ihm beauftragte Firma angekündigt werden. Handelt es sich um berufstätige Mieter, muss die Besichtigung drei bis sieben Tage vorher angekündigt werden, so entschieden das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 15/11 C 592/03) und das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01.

Ohne Ankündigung keine Besichtigung

Sind die Mieter nicht berufstätig genügt auch eine Ankündigung von 24 Stunden vorher. Die Frist kann auch kürzer sein, wenn Mängel dringend zu beseitigen sind. Der Vermieter kann auch berechtigt sein die Mietwohnung zu betreten, wenn er den Verdacht eines vertragswidrigen Verhaltens hat.

Es kommt aber auch immer darauf an, was besichtigt werden soll. Sind Mängel dringend zu beseitigen, kann die Frist auch kürzer sein. Das gilt zum Beispiel zur Abwehr einer drohenden Gefahr. Auch der Verdacht eines vertrags­widrigen Verhaltens kann den Vermieter zum Betreten der Mietwohnung berechtigen. Zum Beispiel ein muffiger Geruch aus der Wohnung mit Verdacht auf Schimmel­bildung.

Keine Ankündigung in Eilfällen

Ein anderes Beispiel: Feuchtigkeits­schäden in der Nachbar­wohnung, die den Schluss auf einen Wasser­rohr­bruch in der Mietwohnung nahelegen. In Eilfällen ist es ratsam, wenn der Mieter bei einer längeren Abwesenheit einen Zweitschlüssel beim Nachbar hinterlegt, um so dem Vermieter eine Besichtigung der Schadensstelle zu ermöglichen.

Der Vermieter darf nur mit Einverständnis des Mieters einen Zweitschlüssel zur Wohnung haben. Nutzt der Vermieter einen Zweitschlüssel ohne Einverständnis des Mieters, begeht er Hausfriedensbruch. Wenn aus der Wohnung ein starker Brandgeruch strömt, handelt es ich um eine offensichtliche Gefährdung für Leib und Leben des Mieters. In solchen Fällen kann dem Vermieter ein Öffnen der Wohnungstür erlaubt sein.

Der Vermieter kann nicht alle Räume besichtigen, wenn er mit Einwilligung des Mieters die Wohnung betritt. Handelt es sich um einen zu begutachtenden schaden im Wohnzimmer, darf er nur die entsprechenden Durchgangsräume, die in das Wohnzimmer führen betreten

Bis zu 45 Minuten Besuchszeit

Es dürfen alle Zimmer gezeigt werden, wenn der Vermieter Nachmietern oder Kaufinteressenten die Wohnung anbieten möchte. Jedoch ist die Dauer der Besichtigungen durch das Gebot der Rücksichtnahme begrenzt. Angemessen sind Wohnungsbesichtigungen, die zwischen 30 und 45 Minuten dauern. Ein Termin zur Wohnungs­besichtigung muss sich an den üblichen Zeiten orientieren. Angemessen sind etwa Termine an Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr sowie zwischen 16.00 und 18.00 Uhr.

Besichtigungen dreimal monatlich zumutbar

Eine Besichtigung darf an Sonn- und feiertragen nur in Ausnahmefällen stattfinden. Der Vermieter darf von seinem Besichtigungsrecht nicht dauernd Gebrauch machen. Der Mieter erfüllt seine Pflicht genügend, wenn er Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19.00 und 20.00 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht.