Zunächst ist von beiden Seiten zu beachten, dass bei einer Konstellation bei der der Mieter nicht freiwillig auszieht und in den Räumlichkeiten verbleibt, sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern nicht eine der Parteien innerhalb von zwei Wochen der Verlängerung widerspricht.

Merke:

Maßgebend ist in diesem Moment, dass der Mieter zum Auszug verpflichtet ist. Keinesfalls sollte der Vermieter in solchen schwierigen Situationen Selbstjustiz üben, etwa

  • die Schlösser zu den Räumlichkeiten austauschen,
  • oder den Mieter mittels körperlicher Gewalt vor die Tür setzen.

Er setzt sich mindestens dem Risiko des Hausfriedensbruchs und der Nötigung aus. Vielmehr muss er den gerichtlichen Weg beschreiten und Räumungsklage erheben.

Alternative:

Im Idealfall erklärt sich der Mieter zu einer einvernehmlichen Regelung bereit. Zugeständnisse sollte der Vermieter davon abhängig machen, dass der Mieter mindestens einem Aufhebungsvertrag zustimmt. Dann wird das bestehende Mietverhältnis im beiderseitigen Einvernehmen zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet.

Der Mieter sollte dann aber explizit und eindringlich erklären, dass er

  • auf die Einräumung einer Räumungsfrist verzichtet
  • und die Räumlichkeiten fristgerecht und vollständig räumen und an den Vermieter übergeben wird,
  • in welchem Zustand der Mieter die Räume zurückzugeben hat,
  • dass er die eingebrachten Einrichtungen entfernt und
  • den früheren Zustand wiederherstellt.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter eine vom Mieter geleistete Kaution nach Erfüllung aller Verpflichtungen durch den Mieter zurückzugeben.

Zieht der Mieter dann dennoch nicht fristgerecht aus, muss der Vermieter handeln. Der Aufhebungsvertrag ist alleine natürlich kein Vollstreckungstitel. Er ist insoweit von Vorteil, als der Mieter in einem Räumungsprozess faktisch keine Möglichkeit mehr hat, sich gegen den Räumungsanspruch des Vermieters zu verteidigen. Schließlich hat er den Räumungsanspruch vertraglich anerkannt.

 

Das letzte Mittel. Die Räumungsklage als letzter Schritt

Ist der Mieter nach allen Bemühungen dennoch nicht bereit, notariell einen Räumungstitel zu bewilligen, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage.

Örtlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Räumlichkeiten befinden (§ 29a ZPO).

Die sachliche Zuständigkeit richtet sich in Geschäftsraummietensachen anders als in Wohnraummietsachen nach dem Streitwert. Für Klagen bis zu einem Streitwert von EUR 5.000,00 ist das Landgericht sachlich zuständig.

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