Sie haben Ihrem Mieter fristlos gekündigt und gehen davon aus, dass dieser nach der Fristsetzung die Räumlichkeiten auch verlässt, Ihnen die Räumlichkeiten im besenreinen Zustand übergibt und Schlüssel u.a. hinterlässt.

Das ist der Idealfall einer Räumung. Die Praxis sieht oft anders aus.

Was müssen Sie als Vermieter beachten, um keine Überraschungen zu erwarten?

1. Faktischer Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus und verbleibt in den Gewerberäumen, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine der Parteien innerhalb von zwei Wochen der Verlängerung widerspricht.

Sie sollten daher unbedingt gegenüber dem Mieter formal Widerspruch einlegen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den faktischen Gebrauch widersprechen.

2. Keine Selbstjustiz

Keinesfalls sollten Sie als Vermieter Selbstjustiz üben, etwa die Schlösser zu den Räumlichkeiten austauschen oder den Mieter mittels körperlicher Gewalt vor die Tür setzen. Er setzt sich mindestens dem Risiko des Hausfriedensbruchs im Sinne des § 123 StGB und der Nötigung im Sinne des § 240 StGB aus.

3. Aufhebungsvertrag ausloten und außergerichtliche Lösungen suchen

Im Idealfall erklärt sich Ihr Mieter zu einer einvernehmlichen Regelung bereit.

Hierbei sollte der Mieter ausdrücklich erklären, dass er auf die Einräumung einer Räumungsfrist verzichtet und die Räumlichkeiten fristgerecht und vollständig räumen und an den Vermieter übergeben wird. Sinnvoll sind auch Vereinbarungen darüber, in welchem Zustand der Mieter die Räume zurückzugeben hat, dass er die eingebrachten Einrichtungen entfernt und den früheren Zustand wiederherstellt. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter eine vom Mieter geleistete Kaution nach Erfüllung aller Verpflichtungen durch den Mieter zurückzugeben.

4. Räumung notariell beurkunden

Eine weitere Möglichkeit vor Erhebung einer kostenträchtigen Räumungsklage besteht darin, dass der Mieter bei einem deutschen Notar erklärt, dass er das Objekt zu bestimmten Zeitpunkt räumen werde und sich sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Rechtsgrundlage dafür ist § 794 I Nr. 5 ZPO.

Mit der Urkunde bekommt der Vermieter einen vollstreckbaren Titel in die Hand und kann dann, wenn der Mieter nicht fristgerecht räumt, die Zwangsvollstreckung aus diesem Titel betreiben. Einer Räumungsklage bedarf es dann nicht. Vor allem ist dieser Weg die kostengünstigste Lösung, da lediglich die Notargebühr anfällt.

5. Räumungsklage einreichen

Formalia im Überblick:

Örtlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Räumlichkeiten befinden (§ 29a ZPO).

Die sachliche Zuständigkeit richtet sich in Geschäftsraummietensachen anders als in Wohnraummietsachen nach dem Streitwert. Für Klagen bis zu einem Streitwert von EUR 5.000,00 ist das Amtsgericht zuständig, für Klagen mit höherem Streitwert ist das Landgericht als Eingangsgericht sachlich zuständig.

Der Streitwert setzt sich in diesem Zusammenhang aus der Nettomiete zuzüglich der eventuell zu zahlenden Umsatzsteuer zusammen.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen bestimmt § 8 ZPO den Streitwert nach der gesamten Miete, die der Mieter während der streitigen Zeit zu zahlen hat. Die streitige Zeit endet an dem Tag, an dem der Mietvertrag nach der Einschätzung des Klägers enden würde, bei Verträgen mit einer fest vereinbarten Mietdauer nach deren Ablauf, bei Verträgen auf unbestimmte Zeit an dem Tag, für den gekündigt wurde oder frühestens gekündigt werden kann (BGH ZMR 1992, 433).

Zugleich bestimmt das Gesetz den 25-fachen Jahreszins als Höchstbetrag für die Streitwertberechnung

Sie haben Fragen zum prozessualen Ablauf einer Räumungsklage im Gewerbemietrecht? Sprechen Sie uns direkt im Fachbereich Mietrecht an.