Kündigungsfolgeschäden durch Mietausfall

Ein Mietverhältnis kann wegen Zahlungsverzuges vorzeitig beendet werden. Dies kann dann wiederum auch zu eine Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter führen.

Ein Schaden in Form eines Mietausfalles entsteht dann häufig, wenn der Vermieter nicht nahtlos einen Nachmieter für die Wohnung finden kann. Die Beweislast, dass durch die Kündigung ein Mietausfall entstanden ist, liegt allerdings beim Vermieter:

Es muss beispielsweise dargelegt werden, dass das Mietobjekt unverzüglich angeboten wurde und kein angemessener Nachmieter gefunden werden konnte oder wenn Renovierungsbedarf besteht aufgrund der Benutzung des Mieters, muss auch bewiesen werden, dass eine unverzügliche Weitervermietung so nicht möglich gewesen wäre.

Die Fälligkeit des Anspruches tritt zu dem Zeitpunkt ein, zu dem auch die Mietzahlung fällig gewesen wäre. Vorsicht ist geboten, bei befristeten Mietverhältnissen, hier wird der Betrag der Schadenshöhe auf den Betrag begrenzt, der als geschuldete Miete innerhalb der Vertragsdauer gezahlt worden wäre. Unberührt davon bleibt der § 546 a BGB.

Bei den Schadensersatzansprüchen durch Mietausfall muss ein etwaiges Mitverschulden nach § 254 II, 1 BGB immer beachtete werden und wird als Einwendung bei Gericht von Amtswegen geprüft. Wichtig hierbei ist allerdings, dass der Vermieter nicht unter allen Umständen einen Nachmieter annehmen muss. Er ist weder gehalten den gleichen Mietpreis zu verlangen, noch muss er sich auf einen geringeren Mietpreis einlassen.

Auch ein entstandener Schaden durch einen ausgewählten Nachfolger, der beispielsweise dann seinerseits auch zahlungsunfähig wurde, erstreckt sich auf den vorherigen Mieter.

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