FAQ zur Räumungsklage – Was darf der Vermieter und was darf er nicht?

0
52

1. Kann der Vermieter den Räumungsanspruch auch ohne gerichtliche Hilfe durchsetzen?

Nein! Auf Eigeninitiative darf der Vermieter nicht den Räumungsanspruch unter Ausübung von Gewalt oder Ausübung in Zwang oder durch Aussperren des Mieters durchsetzen.
Zur Realisierung des Anspruches muss der Vermieter die zuständigen staatlichen Organe kontaktieren. Der Vermieter muss die Räumungsklage erheben und ggf. den Gerichtsvollzieher beauftragen eine Zwangsräumung durchzuführen.

Sollte der Vermieter den Räumungsanspruch eigenmächtig durchsetzen, macht er sich Schadensersatzpflichtig und wegen Nötigung (§ 240 StGB), Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) oder sogar wegen Körperverletzung (§ 223 StGB) strafbar.

2. Der richtige Zeitpunkt für die Erhebung einer Räumungsklage?

Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wann der Richtige Zeitpunkt für die Erhebung ist. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt, der Vermieter sollte die Räumungsklage nicht zu voreilig erheben, aber sich auch nicht zu viel Zeit lassen. Es kann passieren das, das Gericht das für die Klage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis ablehnt und die Klage für unzulässig abweist, wenn der Vermieter unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist und ohne den Mieter erneut unter Fristsetzung zur Räumung auffordert.

Durch eine unmittelbar nach dem Ablauf der Kündigungsfrist erhobene Räumungsklage riskiert der Vermieter in besonderen Fällen außerdem, dass der Mieter den Räumungsanspruch sofort i. S. d. § 93 ZPO anerkennt und dem Vermieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 93 ZPO die Kosten auferlegt werden.

Je später der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist wartet, umso länger kann die Wohnung nicht weitervermieten und somit auch keinen Gewinn erzielen. Ihm steht zwar für die Zeit der Vorenthaltung Entschädigung zu (gem. § 546a Abs. 1 BGB). Der Schaden wird immer höher je mehr Zeit vergeht, gerade wenn um Zahlungsauffälligkeiten seitens des Mieters geht.

Daher sollte der Vermieter vor einer Klageerhebung nach Ablauf der Kündigungsfrist mindestens einmal zur Räumung inkl. einer angemessenen Frist aufgefordert haben.

3. Welches Gericht ist für die Räumungsklage zuständig?

Die Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen richten sich nicht nach dem Streitwert. Sachlich zuständig für die Räumungsklage ist immer das Amtsgericht in dem Bezirk in der sich der Wohnraum befindet.

Merke: Die Regelung über die sachliche Zuständigkeit bei Amtsgerichten gilt nur für Wohnraummietverhältnisse von Privatpersonen. Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert, bis einschließlich EUR 5.000,00 ist das Amtsgericht zuständig, ab EUR 5.000,01 das Landgericht.

4. Muss sich der Vermieter anwaltliche Hilfe holen?

Wenn die Zuständigkeit beim Amtsgericht liegt besteht keine Notwendigkeit einen Anwalt zu haben. Ein Anwaltszwang besteht nur vor einem Land- und Oberlandesgericht sowie vor dem Bundesgerichtshof. Lediglich bei Gewerbemietverhältnissen mit einem Streitwert über 5.000 EUR muss der Vermieter einen Anwalt zur Vertretung seiner Interessen engagieren, da hier Landgericht zuständig ist.

5. Muss die Räumungsklage einen bestimmten Inhalt haben?

In der Räumungsklage muss der Vermieter:

• den Namen und die Anschrift der Mieter muss der Vermieter genau in der Räumungsklage bezeichnen (Punkt 6. beachten).
• einen bestimmten Antrag stellen, der darauf ausgerichtet sein muss, den bzw. die Mieter zu verurteilen, die genau bezeichnete Wohnung zu räumen und inkl. der Schlüssel an den Vermieter geräumt herauszugeben
• alle Tatsachen ggf. mit Beweisen darlegen, aus denen sich der Räumungsanspruch ergibt. Wurde das Mietverhältnis z.B. durch eine Eigenbedarfskündigung beendet, müssen alle Tatsachen geschildert werden, aus denen sich ergibt, dass der erforderliche vernünftige nachvollziehbare Grund für den Nutzungswunsch des Vermieters vorliegt und der Vermieter die Kündigung form- und fristgerecht ausgesprochen hat.

6. Wen muss der Vermieter verklagen?

Der Vermieter muss die Räumungsklage gegen alle Personen richten, gegen die er einen Vollstreckungstitel benötigt, um sie evtl. sogar mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers aus der Wohnung zu bitten. Dies können:

alle (Mit-) Mieter, sondern auch alle Personen, die – ohne Mitmieter zu sein – Mitbesitz oder (teilweisen) Alleinbesitz an der vermieteten Wohnung haben, wie z.B:

– der Ehegatte des Mieters,
– ein Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft,
– Untermieter oder
– Mitglieder einer Wohngemeinschaft,
– der eingetragene Lebenspartner des Mieters.

Nicht aufgeführt werden müssen:

• minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben,
• Bedienstete und Hausangestellte,
• vorübergehende Besucher und Gäste.

7. Können zusammen mit dem Räumungsanspruch weitere Ansprüche geltend gemacht werden?

Der Vermieter kann für den Zeitraum der Vorenthaltung der Wohnung nach Kündigung des Mietverhältnisses, die vereinbarte Miete oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist, als Entschädigung verlangen. Diese und auch, einen evtl. bestehenden Schadensersatzanspruch aufgrund unterlassener oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen kann mit der Räumungsklage verbunden werden.

Diese Vielzahl von Zusatzpunkten neben der eigentlichen Räumungsklage kann zu einer längeren Bearbeitungsdauer führen. Zumindest dann, wenn der Vermieter vorhat oder sich die Möglichkeit offenhalten möchte, zur Sicherung seines Zahlungsanspruches den Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO oder im Falle einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage eine einstweilige Räumung der Wohnung vor dem Abschluss des Räumungsrechtsstreits gem. § 940a Abs. 3 ZPO zu beantragen, muss er den Räumungsanspruch und den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemeinsam geltend machen.

8. Gibt es Möglichkeiten für den Vermieter, sich seine Rechte schon vor dem Abschluss des Räumungsrechtsstreits zu sichern?

Um zu vermeiden, dass ein zusammen mit dem Räumungsanspruch geltend gemachter Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB nach dem Abschluss des Prozesses wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht mehr durchsetzbar ist, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 283a ZPO den Erlass einer Sicherungsanordnung beantragen, mit der dem Mieter auferlegt wird, wegen nach Rechtshängigkeit der Zahlungsklage, aber vor dem Erlass der Sicherungsanordnung fällig gewordener Entschädigungsansprüche Sicherheit zu leisten.
Hat der Vermieter aufgrund Zahlungsverzugs das Mietverhältnis gekündigt, kann er außerdem den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen, mit der die Räumung der Wohnung schon vor dem Abschluss des Räumungsverfahrens angeordnet wird.

9. In welchem Zeitraum wird die Räumungsklage abgeschlossen?

Die Dauer eines Räumungsprozesses ist nicht festgeschrieben, daher ist die Dauer der Prozesse sehr unterschiedlich. Die Zeitspanne wann der Vermieter über einen vollsteckbaren Titel verfügt, hängt immer von Verhalten des Mieters ab. Zeigt der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft nicht i. S. d. § 276 Abs.1 S.1 ZPO rechtzeitig an, kann der Vermieter gem. § 331 Abs.3 ZPO kann schon in kurzer Zeit mit einem Versäumnisurteil gerechnet werden.

Erscheint oder verhandelt er in der mündlichen Verhandlung nicht zur Sache, kann ein Versäumnisurteil gem. §§ 331 Abs.1 und 2, 333 ZPO je nachdem, wie zügig der Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt wurde ist, auch nach wenigen Monaten vorliegen.

Der Vermieter kann sich aber auch auf eine Dauer des Prozesses von bis zu einem Jahr oder gar länger einstellen, sofern der Mieter die Voraussetzungen für die Räumungs- oder die zusätzlich geltend gemachten Entschädigungsansprüche bestreitet. Denn in diesem Fall muss ggf. eine Vielzahl von Beweisen erbracht und eingesehen werden.

10. Bei wem liegt die Beweislast?

Hier besteht der wie in allen zivilrechtlichen Auseinandersetzungen geltende Grundsatz, dass jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen, aus denen sie die Rechte herleitet, beweisen und darlegen muss.

Bestreitet der Mieter die ihm vorgeworfenen Punkte, muss der Vermieter diese Tatsachen die, die Räumungs- oder Zahlungsansprüche begründen beweisen.

Wurde das Mietverhältnis z.B. durch eine Eigenbedarfskündigung beendet, müssen alle streitigen Punkte vom Vermieter bewiesen werden, hier muss ersichtlich sein das der erforderliche vernünftige nachvollziehbare Grund für den Nutzungswunsch des Vermieters und eine form- und fristgerechte Kündigung vorliegt.

Der Mieter hingegen muss z.B. die Umstände beweisen, aus denen sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB ergibt. Ebenfalls in der Beweislast ist er für das Vorliegen der Voraussetzungen eines Widerspruchsrechts gem. § 574 BGB.

11. Wie werden die Kosten des Rechtsstreits aufgeteilt?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Kosten trägt, wenn die Räumungsklage abgewiesen wird und der Mieter muss die Kosten übernehmen, wenn dieser zur Räumung verurteilt wird.
Ausnahmen gibt es natürlich auch hier:

Hat der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 574 BGB widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses beantragt, können die Kosten auch dann, wenn der Mieter zur Räumung verurteilt wird, ganz oder teilweise dem Vermieter in Rechnung gestellt werden, wenn der Widerspruch des Mieters deshalb nicht fruchtbar war, weil im Rahmen der gem. § 574 Abs.1 BGB durchzuführenden Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters Gründe berücksichtigt wurden, die dieser im Kündigungsschreiben nicht angeben konnte, weil sie erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind, können die Kosten § 93b Abs.2 ZPO trotz Klagabweisung ganz oder teilweise dem Mieter auferlegt werden, wenn dieser auf Verlangen des Vermieters (vgl. § 574b Abs.1 S.2 BGB) nicht unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilt hat.

Wird der Mieter zwar zur Räumung verurteilt, wird ihm aber gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewährt, kann das Gericht gem. § 93b Abs.3 ZPO die Kosten ganz oder teilweise dem Vermieter auferlegen, wenn der Mieter den Räumungsanspruch sofort anerkannt hat und bereits vor Erhebung der Klage unter Angabe von Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist vom Vermieter vergeblich festgelegt hat.

12. Kosten einer Räumungsklage?

Die zu erwartenden Kosten bei einem Räumungsrechtsstreit sind je nach Fall unterschiedlich. Diese hängen von der Höhe des Streitwertes ab und ob sich der Vermieter und der Mieter von einem Anwalt vertreten lassen. Als Streitwert wird eine Jahresnettomiete festgelegt.

Der Streitwert erhöht sich natürlich, sofern der Vermieter weitere Zahlungsansprüche geltend gemacht hat. Drei Gerichtsgebühren erhebt das Gericht für seine Tätigkeit. Der Anwalt rechnet nach dem RVG ab.

Beträgt die monatliche Nettokaltmiete z.B. 500,00 EUR und sind beide Parteien anwaltlich vertreten, sind für die reine Räumungsklage folgende Kosten zu erwarten:

Streitwert: 500,00 EUR x 12 = 6.000,00 EUR

Gerichtsgebühren: 3 x 165,00 EUR = 495,00 EUR
Kosten für einen Anwalt:
1,3 x 354,00 EUR = 460,20 EUR
1,2 x 354,00 EUR = 424,80 EUR
zzgl. 20,00 EUR Auslagenpauschale
zzgl. 19 % Umsatzsteuer auf 905,00 EUR = 171,95 EUR
= 1.076,95 EUR

Gesamt: 495,00 EUR + 2 x 1.076,95 EUR = 2.648,90 EUR

13. Was geschieht, wenn der Mieter während des Prozesses rückständige Miete zahlt oder sogar auszieht?

Zieht der verklagte Mieter während des Prozesses aus oder zahlt die rückständige Miete, erlischt der Räumungsanspruch des Vermieters. In diesem Fall hat der Vermieter wegen Abweisung der Klage die Prozesskosten zu zahlen. Dies kann verhindert werden, indem der Vermieter den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Der Mieter kann dieser Erledigungserklärung widersprechen, macht er dies, wird nicht mehr über das Fortbestehen des Räumungsanspruchs entschieden, sondern ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Ist der Mieter mit der Erledigungserklärung einverstanden oder widerspricht ihr nicht rechtzeitig, wird nur noch über die Kosten des Rechtsstreits entschieden.

In beiden Fällen wird in der Regel eine für den Vermieter günstige Kostenentscheidung getroffen, wenn das Gericht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Räumungsanspruch des Vermieters bereits vor der Räumung bzw. Zahlung bestand.

14. Die zu räumende Wohnung wird verkauft, wirkt sich dies auf den Prozess aus?

Das Gericht müsste die Klage des ursprünglichen Eigentümers, der zu räumenden Wohnung, bei Veräußerung dieser abweisen. Da der Räumungsanspruch ab der Eintragung ins Grundbuch nicht mehr beim ursprünglichen Eigentümer liegt, sondern bei dem neuen Eigentürmer der Wohnung.

Der neue Eigentümer der Wohnung müsste anschließend eine neue Räumungsklage erheben. Aber um den damit verbundenen Aufwand und unnötige Kosten zu vermeiden, wurde daher gesetzlich festgelegt, dass eine Veräußerung der Immobilie keinen Einfluss auf den Prozess hat. Dies bedeutet, dass der ursprüngliche Eigentümer den Prozess in eigenem Namen fortführen kann. Der neue Eigentümer ist dagegen nur mit Zustimmung des Mieters berechtigt, den Prozess an Stelle alten Eigentümers zu übernehmen.
Die Veräußerung ist aber nicht ganz ohne Einfluss auf den Prozess. Der ursprüngliche Eigentümer sollte, damit die Klage von Erfolg gekrönt ist, den gestellten Antrag abändern, dass er statt der Verurteilung zur Herausgabe der Wohnung an sich, nun die Verurteilung zur Herausgabe an den neuen Eigentümer verlangt wird. Diese Antragsänderung ist zulässig und bedarf auch keiner Zustimmung des Mieters.

15. Kann der neue Eigentümer der Wohnung einen vom Veräußerer erwirkten Räumungstitel zur Vollstreckung nutzen?

Ja.

Aus dem Urteil ergibt sich als Gläubiger des Anspruchs zwar der bisherige Eigentümer, unabhängig davon, ob der Prozess vom bisherigen Eigentümer nur in dessen Namen fortgeführt wurde oder ob der Verkauf erst so spät erfolgte, dass eine Umstellung des Antrages nicht mehr möglich war und der Mieter zur Herausgabe an den ursprünglichen Eigentümer verurteilt wurde.

Da sich die Rechtskraft des vom ursprünglichen Eigentümers erstrittenen Urteils auch auf den neuen Eigentümer übergeht, kann dieser die Erteilung einer titelumschreibenden Klausel beantragen, solange der ursprüngliche Eigentümer seinerseits noch keinen Antrag auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung gestellt hat. Mit dieser besonderen Vollstreckungsklausel wird auf einer vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils verwiesen, dass der neue Eigentümer zur Vollstreckung aus dem Urteil berechtigt ist. Als Nachweis der Rechtsnachfolge ist ein Grundbuchauszug ausreichend.

#Räumungsklage #Räumungsanspruch #Räumungsstreit #Mieter #Vermieter