Die Besonderheiten der Räumungsklage im Überblick

Ist Ihr Mieter mit der Zahlung in Verzug geraten? Dann haben Sie als Vermieter das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos oder ordentlich fristgerecht zu kündigen. Zieht der Mieter nun nach Ablauf der Frist und mehrmaliger Anweisung trotzdem nicht aus, müssen Sie als Vermieter zur Durchsetzung Ihres Räumungsanspruchs gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und eine Räumungsklage bewirken.

Immer wieder kommt es vor, dass die Klagen trotz Räumungsanspruchs scheitern.

Daher sollten Sie ihre Klage gut vorbereiten, damit scheinbar kleine Fehler nicht zum Scheitern ihres Anspruches führen. Am Ende dieser Seite finden sie die wichtigsten Informationen der Räumungsklage kurz für Sie zusammengefasst.

  1. Darf der Vermieter Eigeninitiative/Selbstjustiz ergreifen?

Der Vermieter ist nicht dazu befugt, seinen Räumungsanspruch eigenhändig durchzuführen, z.B. durch einen Austausch der Türschlösser oder das Aussperren des Mieters. Er könnte sich dadurch des Hausfriedensbruchs, der Nötigung oder sogar der Körperverletzung strafbar machen und darüber hinaus müsste er dem Mieter Schadensersatz leisten. Um dies zu verhindern, muss der Vermieter im Falle, dass sein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses nicht auszieht, eine Räumungsklage erheben und wenn erforderlich, einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.

2. Zu welchem Zeitpunkt sollte der Vermieter Räumungsklage erheben?

Einen festen Zeitpunkt, welcher der richtige für die Erhebung einer Räumungsklage ist, gibt es nicht.

Allgemein kann man sich nur daran orientieren, dass die Räumungsklage nicht zu früh, aber auch nicht zu spät erfolgen sollte.

Zu früh wäre eine Räumungsklage z.B. dann, wenn der Vermieter diese unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist erhebt, ohne dem Mieter erneut eine Frist zur Räumung zu setzen. Das zuständige Gericht könnte infolgedessen das notwendige Rechtsschutzbedürfnis aberkennen und folglich die Klage als unzulässig erachten.

Lässt sich der Vermieter jedoch zu viel Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist, so hat er mit Gewinneinbußen zu rechnen, da er die Wohnung nicht lukrativ nutzen kann.

Fazit: Vor Erhebung einer Räumungsklage zunächst den Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist mindestens einmal zur Räumung mit angemessener Frist auffordern.  Erst bei scheitern dieser erneuten Fristsetzung eine Räumungsklage erheben.

WICHTIG! Was muss in der Räumungsklage hinterlegt sein?

  1. Der Vermieter muss die beklagte Person genau mit Namen und Anschrift angeben. Hierbei ist nicht ausreichend, nur alle Mieter zu verklagen. Denn Leben in der Mietsache weitere Personen, ohne selbst Mieter zu sein, müssen auch diese mitverklagt werden.
  2. Der Vermieter muss einen genauen Antrag stellen, aus dem deutlich hervorgeht, dass die beklagte Person die explizit genannte Wohnung zu räumen und die Schlüssel an den Kläger abzugeben hat
  3. Alle Tatsachen und Beweise darstellen, aus denen der Räumungsanspruch resultiert (z.B. nachvollziehbare Begründung für eine Eigenbedarfskündigung) sowie deutlich machen, dass die Kündigung form- und fristgerecht ergangen ist und der Mieter das Kündigungsschreiben erhalten hat

3. Was passiert, wenn der Mieter während des Prozesses doch zahlt?

Wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Klage nachträglich zahlt, dann wird die Kündigung unwirksam, das Mietverhältnis besteht wieder und der Räumungsanspruch des Vermieters erlischt.

Der Vermieter sollte die Klage in diesem Fall unter keinen Umständen zurücknehmen, denn dadurch würden ihm die Kosten auferlegt werden. Vielmehr sollte der Vermieter den Rechtsstreit für erledigt erklären.

Stimmt der Mieter der Erledigung zu, oder widerspricht ihr zumindest nicht, so entscheidet das Gericht die Kostenverteilung anhand des bisherigen Sach- und Streitstandes (wer hätte voraussichtlich gewonnen bzw. verloren). Widerspricht der Mieter der Erledigungserklärung, so wird diese als Klageänderung in einen Feststellungsantrag bewertet.

Es wird dann in der Hauptsache darüber entschieden, ob eine Erledigung tatsächlich zutreffend ist. Bejaht wird dies dann, wenn die Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen ist und erst durch eine nach Erhebung der Klage eingetretene Gegebenheit unzulässig oder unbegründet geworden ist.

4. Entfall des Räumungsanspruchs noch vor Klagezustellung

In diesem Fall kann der Vermieter den Rechtsstreit nicht als erledigt geltend machen. Hier sollte der Vermieter die Klage zurücknehmen und anschließend einen Antrag auf Kostenentscheidung nach §269 Abs. 3 S. 3 ZPO stellen.

Das Gericht entscheidet dann unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes wer die Kosten zu tragen hat. Grundsätzlich werden sie der unterlegenen Partei auferlegt.

5. Welche weiteren Ansprüche stehen dem Vermieter zu?

Der Vermieter kann von dem Mieter für den Zeitraum, in dem der Mieter trotz Ende des Mietverhältnisses nicht auszieht, als Entschädigung die Höhe der vereinbarten Miete fordern. Dieser Anspruch kann gemeinsam mit dem Räumungsanspruch geltend gemacht werden.

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