Mieter insolvent

Abgelaufene Mietschulden können Vermieter nur noch einfordern, indem sie sich in die Schlange der Gläubiger einreihen.

Mieter insolvent oder im Zahlungsrückstand?

Kommt der Mieter seinen Zahlungen nicht nach, sollten Vermieter den Mieter möglichst früh darauf hinweisen oder ihn bei mangelnder Einsicht abmahnen. Wenn der Mieter Insolvenz angemeldet hat, erfährt der Vermieter dies in der Regel erst spät. Denn Mieter sind im laufenden Mietverhältnis nicht verpflichtet, mitzuteilen, dass sie Insolvenz beantragen.

Jedoch können Vermieter zumindest online erfahren, ob ein Insolvenzverfahren eröffnet ist.  Ist ein Insolvenzverfahren eröffnet, wird der Beschluss veröffentlicht. Sonst erfährt der Vermieter erst vom Insolvenzverfahren, wenn das Schreiben vom Insolvenzverwalter im Briefkasten liegt.

Der Vermieter hat unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten je nachdem, ob der Mieter bereits einen Insolvenzantrag gestellt hat oder nicht.

Fall 1: Der Mieter hat keinen Insolvenzantrag gestellt

In diesem Fall hat der Vermieter noch alle Handlungsmöglichkeiten

  1. Zum einen kann er das Gespräch mit dem Mieter suchen. Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann die Lösung sein, wenn der Mieter einen Zahlungsengpass hat. Der Mieter bekommt die Gelegenheit den Rückstand in mehreren Teilzahlungen zu begleichen.
  2. In Ausnahmefällen kann der Vermieter auf die Kaution zugreifen. Im laufenden Mietverhältnis ist dies nur möglich, wenn die Forderungen des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind
  3. Der Vermieter kann von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Zu beachten ist, dass Haushaltsgegenstände des Mieters nicht pfändbar sind.
  4. Durch ein Mahnverfahren kann der Vermieter unkompliziert einen Zahlungstitel erhalten. Daraus kann aber auch Klageverfahren werden, wenn der Mieter sich wehrt.
  5. Veranlasst der Vermieter ein Klageverfahren, so kann er die Zahlungsklage wegen nicht gezahlter Miete mit einer Räumungsklage verbinden.
  6. Außerdem kann der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen.

Wird vor der Insolvenz eines Mieters gehandelt, bleibt eine bereits ausgesprochene Kündigung wirksam, und eine bereits eingereichte Räumungsklage wird weiterhin ausgeführt. Dennoch kann der Vermieter nichts mehr einfordern, wenn er einen Zahlungstitel erstritten hat und der Mieter Insolvenz anmeldet. Denn der Mieter ist nicht mehr prozessführungsbefugt. Mietrückstände könnte der Vermieter nur noch über das Insolvenzverfahren eintreiben.

Wann dürfen Mieter wegen Zahlungsverzug oder Mietrückstand kündigen?

Vermieter haben das Recht ihren Mietern wegen finanziellen Unregelmäßigkeiten zu kündigen, wenn die Miete mindestens zwei Monate hintereinander nur zum Teil oder überhaupt nicht gezahlt wird, weswegen der Rückstand einen nicht nur unerheblichen Teil der Miete ausmacht.

Der Vermieter kann dem Mieter auch kündigen, wird Miete über mehrere Monate hinweg nur zum Teil gezahlt, sodass sich insgesamt ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten anhäuft. Auch ständig zu spät überwiesener Miete und die Abmahnung durch den Vermieter begründet eine Kündigung.

Als rechtzeitig überwiesen zählt die Miete, wenn der Mieter die Überweisung spätestens am dritten Werktag eines Monats bei seiner Bank anweisen kann.

Fall 2: Der Mieter hat Insolvenz beantragt, aber das Verfahren ist noch nicht eröffnet

Der Mietrückstand hat sich bereits angestaut und der Mieter hat den Insolvenzantrag gestellt. Dann sieht es schlecht aus für den Vermieter.

Denn laut Insolvenzverordnung ist keine fristlose Kündigung etwa wegen Zahlungsverzug mehr möglich. Eine mit dem Vermieter vereinbarte Klausel, die ein Sonderkündigungsrecht wegen Insolvenz enthält ist unwirksam. Bisherige Mietrückstände oder Schadensersatzforderungen des Vermieters gehören zu den Insolvenzforderungen und könne ab der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Alle angemeldeten und vom Insolvenzverwalter geprüften Forderungen der Gläubiger werden in der Insolvenztabelle aufgelistet.

Fall 3: Ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Bis das zuständige Amtsgericht das Insolvenzverfahren eröffnet, vergehen nach Antragsstellung des Mieters eine bis sechs Wochen. Am Tag der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird der Vermieter vom Insolvenzverwalter angeschrieben. In dem Brief wird dem Vermieter mitgeteilt, dass er seine Forderung zur Insolvenztabelle anmelden kann. Zudem erteilt der Verwalter eine Freigabeerklärung für die laufenden Forderungen des Vermieters. Mit Ablauf einer dreimonatigen Frist ab dem Monat der Insolvenzeröffnung wird die Freigabeerklärung wirksam.

Folgen: Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter keines seiner Rechte durchsetzen. Denn der Insolvenzverwalter tritt an die Stelle des Mieters und muss für die laufenden Mietkosten aufkommen. Erst nach Ablauf der Frist ist dies wieder wirksam.

Vor Wirksamkeit der Freigabeerklärung:

Bevor die Freigabeerklärung wirksam wird, kann der Vermieter weiterhin nicht kündigen. Außerdem wird eine hinterlegte Kaution mit in die Insolvenzmasse aufgenommen. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht darauf zugreifen kann. Der Insolvenzverwalter übernimmt die laufenden Mietkosten. Zahlungstitel, die vor dem Insolvenzantrag des Mieters erwirkt wurden, kann der Vermieter nicht mehr vollstrecken.

Wirksamkeit der Freigabe

Der Vermieter hat wieder alle seine Rechte zurück. Das bedeutet, dass der Vermieter neu anfallende Mietschulden direkt vom Mieter verlangen kann, nicht mehr beim Insolvenzverwalter, auf die Kaution kann er wieder zugreifen und er darf dem Mieter nun wieder wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen. Allerdings muss der Vermieter die Altschulden des Mieters vor Beantragung des Insolvenzverfahrens über die Insolvenztabelle eintreiben.

Lohnt sich das Insolvenzverfahren für den Vermieter?

Ob sich ein Insolvenzverfahren lohnt, hängt von den Einkommensverhältnissen des Mieters ab. Es besteht die Möglichkeit einer Insolvenzverkürzung von sechs auf fünf oder drei Jahre. Insolvenzverkürzungen sind mit einer gewissen Rückzahlung verbunden. Wird das Insolvenzverfahren auf drei Jahre verkürzt werden fünfunddreißig Prozent von der ursprünglichen Forderung zurückgezahlt. In dem Fall würde es sich lohnen die eigenen Forderungen gegen einen Mieter anzumelden.

Meist wählen besserverdienende, aber in Verbindlichkeiten geratene Schuldner eine solche Verkürzung.

Mietschulden über das Insolvenzverfahren eintreiben

  1. Akteneinsicht beantragen

Im Falle eines Insolvenzverfahrens sollten Vermieter unverzüglich beim zuständigen Gericht Akteneinsicht beantragen. Die Akten erlauben dem Vermieter Berichte des Insolvenzverfahrens, Schriftverkehr und Insolvenzantrag einzusehen.

  1. Anwalt kontaktieren

Formulierungen in den Akten sind meist sehr juristisch gehalten, daher lohnt es sich einen Anwalt zu kontaktieren. Außerdem kann ein Anwalt einschätzen, ob sich der Aufwand für den Vermieter lohnt. Denn Insolvenzforderungen werden in der Regel nachrangig beglichen.

  1. Zur Insolvenztabelle anmelden

Forderungen, die der Vermieter zur Insolvenztabelle anmelden will, muss er schriftlich anmelden. Meist schickt der Insolvenzverwalter dem Vermieter ein entsprechendes Formular.

Das gehört in die Anmeldung:

  • Es können Forderungen für die Zeit vor Stellen des Insolvenzantrags, etwa nicht gezahlte Mieten oder rückständige Betriebskosten angemeldet werden
  • Sicherungsrechte müssen angezeigt werden z.B. das Vermieterpfandrecht oder rechtskräftige Zahlungs- und Räumungstitel
  • Alle Forderungen müssen durch Belege nachgewiesen werden z.B. durch Nebenkostenabrechnungen oder Mietvertrag
  • Vertretung des jeweiligen Rechtsanwalts muss schriftlich mitgeteilt werden

Die Forderungsanmeldung ist in zweifacher Ausfertigung an das Büro des Insolvenzverwalters zu senden.

  1. Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzfall

Hat der Vermieter rückständige Forderungen aus dem Mietverhältnis, besteht die Möglichkeit Hab und Gut des Mieters in der Wohnung zu pfänden. Jedoch sind Gegenstände, die zum Haushalt gehören sowie Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung braucht vor der Pfändung geschützt. Deswegen lohnt sich Vorgehen nur in Einzelfällen.

Der Verwalter vollzieht die Pfändung im Insolvenzfall und zahlt den Vermieter dann aus. Das Vermieterpfandrecht kann nur für Mietrückstände der letzten zwölf Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingefordert werden.

  1. Schlussverteilung im Insolvenzverfahren

Das Insolvenzverfahren kann drei bis sechs Jahre dauern. Sobald das gesamte Vermögen des Mieters verwertet wurde, kommt es zur Schlussverteilung.

Am Insolvenztopf wird der Vermieter durch eine Quote beteiligt, die meist zwischen zwei und fünf Prozent liegt.

Nur bei einem verkürzten Verfahren kann es zu einer Beteiligung im zweistelligen Bereich kommen.

Befriedigungsabreden mit Mietern treffen

Es kommt vor, dass Mieter, bereits vor dem Insolvenzverfahren mit dem Vermieter sogenannte Befriedigungsabreden treffen. Der Mieter hat Mietschulden und kann sie voraussichtlich nicht bezahlen. Deshalb bietet er dem Vermieter an, wenigstens 50 Prozent der ausstehenden Mietkosten zu bezahlen. Danach sind sie quitt.

Vor solchen Abreden sollte man sich in Acht nehmen, denn im Insolvenzfall kann der Verwalter sie später anfechten. Bei erfolgreicher Anfechtung verschwindet das Geld in den Topf der Insolvenzmasse und wird erst am Ende des Verfahrens an die Gläubiger verteilt. Der Topf wird etwas größer und der Vermieter bekommt nur einen Bruchteil daraus.

Das Anfechten einer Befriedigungsabrede ist bis zu zehn Jahre rückwirkend möglich. Das Risiko sei besonders hoch für alles, was ein bis drei Monate vor dem Insolvenzantrag vereinbart wurde. Vermieter können Abreden treffen, sie riskieren aber, dass sie das Geld eventuell nicht behalten dürfen.