Kündigungsfrist einer Wohnung für Erben

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Kraft Gesetzes wird das Mietverhältnis mit seinen Erben weitergeführt. Meistens möchten die Erben nicht in die Wohnung des verstorbenen Mieters einziehen. Deswegen besteht oft das Bedürfnis, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Häufig wissen die Erben nicht, welche Kündigungsmöglichkeiten sie in diesem Fall haben, was dazu führt, dass das Mietverhältnis später, als es möglich wäre, beendet wird. Dadurch entstehen unnötige finanzielle Belastungen.

Der Erbe kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn es mit ihm fortgesetzt worden ist

Wird das von einem verstorbenen Mieter eingegangenen Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, ist es möglich und notwendig das Mietverhältnis zu kündigen. Daher sollte jeder Erbe als erstes prüfen, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm erfolgt ist.

Sonderkündigungsrecht des Erben

Das Gesetz räumt dem Erben, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird ein besonderes Kündigungsrecht ein. Wenn das Mietverhältnis mit dem Erbe fortgesetzt wird, kann er innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters erfahren hat, und dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung durch andere vorrangig zu berücksichtigenden Personen nicht erfolgt ist.

Hierbei handelt es sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht und nicht um eine ordentliche Kündigung. Allerdings unterscheidet sich die außerordentlichen Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB von dem Sonderkündigungsrecht dadurch, dass die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573d Abs. 2 von drei Monaten einzuhalten ist.

Eine dreimonatige Kündigungsfrist gilt sowohl für eine ordentliche Kündigung als auch für das Sonderkündigungsrecht des Erben nach dem Tod des Mieters. Daher kommt dem Sonderkündigungsrecht des Erben nur dann eine eigenständige Bedeutung zu, wenn eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Eine Kündigung kann nicht ordentlich, sondern nur außerordentlich erfolgen, wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt oder der verstorbenen Mieter einen Kündigungsverzicht zu seinen Lasten vereinbart hat.

 

Für das Sonderkündigungsrecht gelten eine Ausschlussfrist und eine Kündigungsfrist

Möchte der Erbe sein Sonderkündigungsrecht aus § 564 S.2 BGB einsetzen, muss er zwei verschiedene Fristen beachten.

  • 564 S.2 BGB umfasst eine Ausschlussfristund eine Kündigungsfrist.

Bei der Ausschlussfrist handelt besagt, dass der Erbe nur bis zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann. Die Ausschlussfrist fängt mit dem Zeitpunkt an, zu dem der Erbe von den Umständen erfahren hat, die dazu führen, dass das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters mit ihm fortgesetzt wird. Ab diesem Zeitpunkt beträgt sie einen Monat. Dem Erben muss bekannt sein,

  1. dass der Mieter, dessen Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt wird, verstorben ist,
  2. dass das Mietverhältnis nicht mit Mitmietern des verstorbenen Mieters fortgesetzt worden ist,
  3. dass kein Familien- oder Haushaltsangehöriger des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eingetreten ist und,
  4. dass er Erbe des verstorbenen Mieters ist.

 

Zu Punkt 2 und 3:

Das Mietverhältnis wird nur dann mit den Erben fortgesetzt, wenn weder Mitmieter noch eintretende Familien- oder Haushaltsangehörige vorhanden sind, denn diese haben Vorrang vor den Erben. Daher ist es erforderlich, dass der Erbe zu Kenntnis, der nicht erfolgten Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Mitmietern des verstorbenen Mieters und des nicht erfolgten Eintritts von Familien- und Haushaltsangehörigen, erlangt ist.

Zu Punkt 4:

Dem Erben muss seine Erbenstellung für den Beginn der Ausschlussfrist nach dem Wortlaut des §564 S.2 BGB nicht bekannt sein. Dennoch wird es als Voraussetzung für den Fristbeginn begründet, da der Erbe ohne die Kenntnis seiner Erbenstellung gar keine Veranlassung und damit auch keine Möglichkeit hat, eine Entscheidung darüber zu treffen, ob er das Mietverhältnis kündigen möchte.

Die einmonatige Ausschlussfrist beginnt zu laufen, sobald der Alleinerbe von den genannten Umständen erfahren hat. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft beginnt sie allerdings erst, wenn alle Erben die erforderliche Kenntnis haben. Bei mehreren Erben kann die Kündigung nur gemeinsam ausgesprochen werden. Das Sonderkündigungsrecht verfällt, wenn die Ausschlussfrist verstrichen ist.

Wichtig: Die Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB ist nur gewahrt, wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter vor dem Fristende zugeht.

Ist die Ausschlussfrist versäumt können Erben jedoch auch nach der Ausschlussfrist nach den allgemeinen Vorschriften ordentlich mit der Frist des § 573c Abs. 1 BGB und außerordentlich fristlos gemäß §543,569 BGB kündigen. Das außerordentliche Kündigungsrecht ist unabhängig von der Art des Mietverhältnisses und kann nicht ausgeschlossen werden. Das Recht zur ordentlichen Kündigung besteht jedoch nicht, wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt oder der verstorbene Mieter einen Kündigungsverzicht zu seinen Lasten mit dem Vermieter vereinbart hat.

Ist die Kündigungserklärung rechtzeitig zugegangen und somit die Ausschlussfrist gewählt, stellt sich die Frage zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet werden kann. Nach § 564 S. 2 BGB wird die gesetzliche Kündigungsfrist als anwendbar erklärt. Gemäß § 573d Abs.2 BGB ist die Kündigung daher spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Fazit:

Der Erbe, mit dem das Mietverhältnis eines verstorbenen Mieters fortgesetzt wird, hat ein Sonderkündigungsrecht. Der Erbe muss sein Sonderkündigungsrecht innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat nachdem er vom Tod des Mieters, seiner Erbenstellung und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung durch andere vorrangig zu berücksichtigenden Personen nicht erfolgt ist, nutzen. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Geht die Kündigung dem Vermieter am dritten Werktag eines Monats zu, wird das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beendet.

Wenn die ordentliche Kündigung infolge eines Kündigungsverzichts des verstorbenen Mieters ausgeschlossen ist oder ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, das nicht ordentlich gekündigt werden kann erlang das Sonderkündigungsrecht eigenständige Bedeutung.